Mi vár Önre, amennyiben ingatlanvásárlás mellett dönt?
Milyen adókkal és illetékekkel kell számolni ingatlan vásárlásakor, eladásakor, bérbeadásakor? Milyen kötelezettségei vannak egy ingatlantulajdonosnak Spanyolországban. Ezeket tekintjük most át.
És ahogy mindig, ha valami nem teljesen egyértelmű, vagy többet szeretne tudni, keressen bennünket bizalommal.
ÖSSZEFOGLALÓ
Új ingatlan vásárlása esetén 11-13% plusz költséggel számoljunk, amelynek legnagyobb részét az ÁFA (IVA) képezi.
Használt ingatlan vásárlása esetén a hirdetésben feltüntetett árhoz az ár további 8-10%-át érdemes hozzászámolnunk. Ebből a legnagyobb tétel a vagyonátruházási adó.
Meglévő ingatlanunk után fizetett ingatlanadót az ingatlan kataszteri értékéből számolják, ami töredéke az ingatlan piaci árának.
Ingatlan eladásakor csak a nyereségből fizetünk adót, amely EU-s állampolgárok esetében 19%.
A rövidtávú bérletekből származó jövedelemadót Spanyolországban kell befizetni. Ennek mértéke 19%.
A részletesebb leírás helyenként bonyolultabbnak is tűnhet, ne ijedjen meg. Amennyiben igénybe veszi jogi támogatásunkat, úgy az ingatlan megvásárlásakor egy pontos, mindenre kiterjedő, részletes árajánlatot kap kézhez és minden utalást és ügyintézést elintézünk Ön helyett. És természetesen, amennyiben szüksége van ránk, a vásárlást követően is ott állunk majd Ön mellett.
Tartalom
ÚJ INGATLAN VÁSÁRLÁSAKOR JELENTKEZŐ ADÓK ÉS ILLETÉKEK
1. ÁFA (IVA – Impuesto sobre el valor añadido) – 10%
Nem ismeretlen számunkra az általános forgalmi adó. Spanyolországban az ingatlanokra 10%-os kulcsot alkalmaznak.
Példa: Amennyiben az ingatlanfejlesztő árlistájában 250 000 eurós árat határozott meg, úgy az ÁFA mértéke 25 000 euró.
2. Bélyegilleték (AJD – Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) – 0,5% – 1,5%
A bélyegilletéket vagy spanyolul AJD-t a vevő fizeti az ingatlan megvásárlásakor. Ezt az adót az autonóm régió kincstári hivatalában kell befizetni az adásvételt követő 30 munkanapon belül. A bélyegilleték általában a vételár 1%-a, de ez régiónként eltérő lehet. (Andalúziában ez 1.2%, Katalóniában 1,5%, Madridban 0,75%, de Baszkföldön 0%)
3. Közjegyzői díjak – 0,1% – 0,4%
A közjegyzői díjakat is a vevő fizeti ingatlanvásárláskor. Ezek a vételár és az okiratban szereplő záradékok számától függnek.
A díjakat általában a következők szerint számítják ki az ingatlan vételárától függően:
- 0 – 100.000 euró: a díj a vételár 0,4%-a,
- 100.000 – 400.000 euró: a díj 0,1% és 0,4% között van,
- 400.000 euró felett a díj 0,1%.
Ha a vevő jelzáloghitelt vesz fel, akkor a jelzáloglevélben szereplő záradékok száma alapján további közjegyzői díjat is fizetni kell.
A közjegyző nem csak a dokumentumokat ellenőrzi, hanem a végrendeleteket, házassági egyezségeket, általános szerződéseket és megállapodásokat, kölcsönöket, jelzálogokat és egyéb tartozásokra vonatkozó dokumentumokat is, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az ingatlan jogszerűen eladható.
4. Földhivatali díjak – 0,1% – 0,4%
Ezeket a vevő fizeti annak érdekében, hogy az ingatlant az ő nevére jegyeztessék be a földhivatalban.
Ezeket a díjakat a spanyol földhivatal számítja ki, és a díjak a régiótól, a helytől és az ingatlan típusától függnek. A telekkönyvi díjak általában a közjegyzői díjak felét teszik ki.
5. Banki illetékek, gesztori illetékek (gestoria) – 0,1% – 0,2%
A teljesség kedvéért megemlítjük ezeket az illetékeket is, amelyek ugyan alacsonyak, de természetesen ezekkel is számolni kell.
6. Jelzáloghitel költségei (amennyiben hitelt igényel Spanyolországban) – 1,5% – 3,5%
Amikor Ön jelzáloghitelt vesz fel Spanyolországban ingatlanvásárlásra, van néhány extra költség, amelyeket jelzálogdíjaknak neveznek:
A hitelszámla megnyitása 1-2%, az értékbecslés 300 – 600 euró, illetve a már fentebb említett bélyegilleték 0,5 – 1,5%.
Összességében egy jelzáloghitel esetében 1,5% – 3,5% extra díjjal érdemes kalkulálni. Amennyiben az ingatlanvásárláshoz hitelt venne igénybe, lépjen velünk kapcsolatba. Természetesen ebben is tudunk Önnek segíteni.
7. Ügyvédi díjak a vevő számára (amennyiben igényli) – 1%
Több mint erősen ajánlott ügyvédet fogadni a vásárlási folyamat segítésére. Irodánk az egyik legtapasztaltabb ingatlanjogra specializálódott irodával dolgozik. Az ügyvédi díjakat a vásárlási folyamat után fizeti majd ki, amikor már minden rendben lezajlott és az ingatlan már a földhivatalnál is be lett jegyezve az Ön nevére.
Az ügyvédi iroda nemcsak auditot végez az ingatlan és annak tulajdonosa kapcsán, de minden járulékos feladatot is elvégez, hogy megkönnyítse a folyamatot, köztük, például amennyiben nem rendelkezik N.I.E adószámmal – ennek kérvényezését is megteszik az Ön nevében.
HASZNÁLT INGATLAN VÁSÁRLÁSAKOR JELENTKEZŐ ADÓK ÉS ILLETÉKEK
Használt ingatlan vásárlásakor mentesül az ÁFA (IVA) és a Bélyegilleték (AJD) fizetése alól, azonban vagyonátruházási adót kell fizetnie. A többi illeték megegyezik az új ingatlan vásárlásakor fellépő költségekkel, ezért ezeket itt külön nem tüntetjük fel.
1. Vagyonátruházási adó (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) – 7%
A vagyonátruházási adó Spanyolországban, akárcsak a bélyegilleték, országrészenként különböző lehet. A mértéke 4%-tól (Baszkföld) egészen 10%-ig terjed (Valencia). Andalúziában az adó mértéke 7%, amelyet az ingatlan értéke alapján a közjegyző határoz meg, amely valamivel alacsonyabb, de magasabb is lehet a piaci árnál. Ezt az adót az ingatlan megvásárlásától számított 30 napon belül kell megfizetni.
MEGLÉVŐ INGATLANUNK UTÁN FIZETT ADÓK ÉS ILLETÉKEK
1. Ingatlanadó (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Az ingatlanadó egy éves adó Spanyolországban, amely az ingatlan „kataszteri értékén” alapul – ez egy hivatalos érték, amely az ingatlan elhelyezkedését, méretét, használatát és állapotát veszi figyelembe, és amely sokkal alacsonyabb, mint a piaci ár.
Az adó mértékét a helyi önkormányzatok határozzák meg, az adó mértéke a kataszteri érték 0,4%-a és 1,1%-a között mozog.
A kataszteri értéket megtudhatja az adószámláján vagy a helyi adóhivatalban, de a vásárlás során ezt is feltüntetik.
Ha például az Ön ingatlanának piaci ára 300.000 €, a kataszteri értéke pedig 30 000 € és a helyi adókulcs mértéke 0,7%, akkor a következőképp számolhatja ki az IBI-t: nem a piaci ár, hanem az 30 000 EUR után fizet 0,7%-ot, így az ingatlanadója éves szinten összesen 210 euró.
2. Vagyonadó (Impuesto sobre el Patrimonio – IP)
Ha spanyolországi vagyonának összértéke meghaladja a 700 000 eurót, vagyonadót kell fizetnie. Andalúziában ez a progresszív adó 0,2%-tól 2,5%-ig terjed, a vagyon teljes értékétől függően. Például, ha vagyonának értéke 840 000 euró, az adóköteles összeg 140 000 euró lesz (840 000 euró mínusz 700 000 euró mentesség), és az adó összege körülbelül 280 euró évente a legalacsonyabb, 0,2%-os kulcs mellett. Ha az egyik ingatlan az állandó lakóhelye, további 300 000 eurós mentességre lehet jogosult, ami csökkentheti vagy megszüntetheti ezt az adókötelezettséget.
Viszont ha egy házaspár közös tulajdonba vásárolja az ingatlant, és az ingatlanok összértéke 840.000 euró, amelyet 50-50%-ban birtokolnak, akkor mindkettőjük része 420.000 euró lesz. Mivel Andalúziában az adómentes vagyonhatár személyenként 700.000 euró, egyikük sem lépi túl ezt a küszöböt, így nem kell vagyonadót fizetni.
3. Közös költségek
Spanyolországban a közös költségek a közös használatú épületekben vagy komplexumokban, például lakásokban, sorházakban és villákban található ingatlanok tulajdonosai által fizetett költségek. Elsődleges céljuk az ingatlanon belüli közösségi terek fenntartása és karbantartása költségeinek fedezése.
Az, hogy mennyit fizet, attól függően változik, hogy milyen közös használatú létesítményekkel rendelkezi a lakóház vagy lakópark. Ha nem fizeti ezeket a díjakat, jogi problémákkal nézhet szembe, és előfordulhat, hogy nem használhatja például az úszómedencét.
Ne feledje, hogy amikor Spanyolországban vásárol ingatlant, gondolnia kell a közös költségekre, mivel ezek a folyamatos költségek részét képezik. Ezek a díjak legtöbbször havi 50 és 300 euró között vannak, de néha, a luxusközösségekben ennél több is lehet.
4. Szemétadó (Basura)
Spanyolországban az ingatlantulajdonosoknak minden évben szemétadót kell fizetniük. A költség helyenként eltérő, és gyakran a fentebb már említett IBI része. A szemétadóból származó pénzt az otthoni szemét összeszedésére, az utcák tisztán tartására és a szemétlerakó helyek gondozására fordítják.
A szemétadó általában 50 és 400 euró között van évente.
5. Rezsiköltségek és biztosítás
Röviden: víz, gáz, villany, internet, ingatlanbiztosítás. Az árak összehasonlíthatóak a hazai szolgáltatások áraival, annyi különbséggel, hogy sok esetben nem éves elszámolás alapú (havi előleg), hanem az előző hónap reális fogyasztása kerül számlázásra – így nagyobb mértékű a szezonalitás hatása. Így viszont, amikor az ingatlant nem használják, minimális a rezsiköltség.
MENNYI ADÓT FIZETEK AZ INGATLAN ELADÁSAKOR?
1. Tőkenyereség-adó – 19%
Amennyiben magasabb áron adja el az ingatlant, mint amennyiért megvette, a profitból adót kell fizetnie. Amennyiben Ön EU-s állampolgár, de nem adórezidens (nem tartózkodik több mint 183 napot Spanyolországban), úgy az Ön adókulcsa 19%.
Példa: Ön 200 000 euróért vásárolt egy ingatlant, és 250 000 euróért adta el, akkor a keletkezett nyeresége 50 000 euró. Az adó mértéke így a nyereség 19%-a, azaz 9 500 euró.
Tipp: Ha már több mint 3 éve lakik az ingatlanban, előfordulhat, hogy kevesebb adót kell fizetnie. Továbbá, ha felújítást végzett, akkor ezeket a költségeket hozzáadhatja az eredeti árhoz, ami csökkentheti az adóköteles nyereséget. Érdemes ezt is észben tartani.
2. Adóvisszatartás – 3%
Érdemes észben tartani, hogy amennyiben az eladó nem spanyol adórezidens, a vevő köteles az eladási ár 3%-át az adóhivatalnak elutalni – az eladó esetleges tőkenyereség-adója miatt.
Amennyiben nem származott nyeresége az eladónak, úgy kérheti a 3%-os adó visszatérítését az adóhivataltól. Amennyiben nyereség keletkezett, úgy ez az összeg beszámításra kerül a tőkenyereség-adó elszámolásakor.
MENNYI ADÓT FIZETEK AZ INGATLAN BÉRBEADÁSAKOR?
1. Személyi jövedelemadó – 19%
Amennyiben az ingatlana által bevétele keletkezik, a jövedelme után adót kell fizetnie Spanyolországban. Természetesen minden, a bérlettel kapcsolatos költség elszámolható.
- Amennyiben property management cégen keresztül oldja a rövidtávú bérleteket, úgy a cég által küldött elszámolásokat kell csatolni, amelyben feltüntették a teljes árbevételt és a cég díjait is. Ezen felül természetesen elszámolhatóak javítások, fejlesztések, takarítás, festés, stb.
- Amennyiben saját maga oldja a bérbeadást, úgy az összes ide vonatkozó számlát össze kell gyűjteni az adóbevalláshoz.
Az adóbevallással természetesen tudunk segíteni.
A felsoroltakon kívül találkozhat még például az imputed income tax-el, amit nálunk nem alkalmaznak és az ingatlanpiacon a ingatlantulajdonosok és bérlők közötti társadalmi igazságosságot hivatott kiegyenlíteni. Ennek mértéke azonban igazán alacsony. Ugyancsak érdemes megemlíteni a szolidaritási adót, amely szerint 3 millió eurós vagyon felett a vagyona 700 ezer euró feletti mértékéből adót kell fizetnie (ám ez házastársakra külön számítandó, így akár 6 milliós vagyon után sem kell ezt az adónemet figyelembe vennie).
Jobban képbe került? Bízunk benne. És abban is, hogy a részletes leírás nem elbizonytalanította, hanem éppen fordítva, megerősítette elhatározásában, hogy semmi veszély nem leselkedik Önre Spanyolországban.
Hát persze hogy nem, hiszen mi itt állunk Ön mellett!