Jaké daně musím platit? Vše o daních týkajících se nemovitostí ve Španělsku.

DANĚ A POPLATKY PŘI KOUPI NOVÉ NEMOVITOSTI

DPH (IVA – Impuesto sobre el valor añadido) – 10 %

DPH nám není neznámá. Ve Španělsku se na nemovitosti uplatňuje sazba 10 %.

Příklad: Pokud developer ve svém ceníku stanovil cenu nemovitosti na 250 000 EUR, sazba DPH činí 25 000 EUR.

2. Kolkovné (AJD – Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) – 0,5 % – 1,5 %.

Kolkovné, španělsky AJD, platí kupující při koupi nemovitosti. Tato daň musí být zaplacena finančnímu úřadu autonomní oblasti do 30 pracovních dnů od prodeje.

Kolkovné činí obvykle 1 % z kupní ceny, ale v jednotlivých regionech se může lišit (1,2 % v Andalusii, 1,5 % v Katalánsku, 0,75 % v Madridu, ale 0 % v Baskicku).

3. Notářské poplatky – 0,1 % – 0,4 %

Notářské poplatky při koupi nemovitosti hradí kupující. Odvíjejí se od kupní ceny a počtu doložek ve smlouvě.

Poplatky se obvykle vypočítávají v závislosti na kupní ceně nemovitosti takto:

• 0 – 100 000 EUR: poplatek činí 0,4 % z kupní ceny,
• 100 000 EUR – 400 000 EUR: poplatek činí 0,1 % až 0,4 % z kupní ceny,
• nad 400 000 EUR činí poplatek 0,1 %.

Pokud si kupující vezme hypotéku, je třeba zaplatit další notářský poplatek podle počtu doložek v zástavní smlouvě.

Notář kontroluje nejen listiny, ale také závěti, manželské smlouvy, obecné smlouvy a dohody, úvěry, hypotéky a další dokumenty týkající se dluhů, aby se ujistil, že je nemovitost prodávána legálně.

4. Poplatky katastru nemovitostí – 0,1 % – 0,4 %

Tyto poplatky platí kupující, aby zajistil, že nemovitost bude v katastru nemovitostí zapsána na jeho jméno.

Tyto poplatky vypočítává španělský katastr nemovitostí a závisí na regionu, lokalitě a typu nemovitosti. Poplatky za zápis do katastru nemovitostí jsou obvykle poloviční oproti poplatkům notáře.

5. Bankovní poplatky, poplatky gestorům (gestoria) – 0,1 % – 0,2 %

Pro úplnost uvádíme také následující poplatky, které jsou sice nízké, ale samozřejmě je třeba s nimi počítat.

6. Náklady na hypotéku (pokud žádáte o úvěr ve Španělsku) – 1,5 % – 3,5 %.

Když si vezmete hypotéku na koupi nemovitosti ve Španělsku, vzniknou vám dodatečné náklady ve výši 1-2 % za zřízení bankovního účtu, odhadní zprávu ve výši 300-600 EUR a výše zmíněný kolkovný poplatek ve výši 0,5-1,5 %.

Celkově byste měli počítat s tím, že na hypotéce zaplatíte navíc 1,5-3,5 %. Pokud uvažujete o úvěru na koupi nemovitosti, kontaktujte nás. I s tím vám samozřejmě můžeme pomoci.

7. Právní služby (pokud se pro ně rozhodnete) – 1 %

Důrazně doporučujeme najmout si právníka, který vás procesem koupě provede. Naše kancelář spolupracuje s jednou z nejzkušenějších advokátních kanceláří v oblasti nemovitostí. Poplatky za právní služby vám budou vyúčtovány po dokončení procesu koupě, až bude vše dokončeno a nemovitost bude zapsána na vaše jméno v katastru nemovitostí.

Advokátní kancelář provede nejen audit nemovitosti a jejího vlastníka, ale také všechny doprovodné úkony, které usnadní proces. Pokud například nemáte daňové identifikační číslo N.I.E., požádá o něj vaším jménem.

DANĚ A POPLATKY PŘI KOUPI NEMOVITOSTI ZE SEKUNDÁRNÍHO TRHU.

Při koupi použité nemovitosti jste osvobozeni od DPH (IVA) a kolkovného (AJD), ale musíte zaplatit daň z převodu. Ostatní poplatky jsou stejné jako při koupi nové nemovitosti, proto je zde neuvádíme zvlášť.

1. Daň z převodu nemovitostí (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) – 7 %.

Daň z převodu nemovitosti se ve Španělsku může, stejně jako kolkovné, v jednotlivých částech země lišit. Sazba se pohybuje od 4 % (Baskicko) do 10 % (Valencie). V Andalusii činí sazba daně 7 %. Výši daně určuje notář na základě skutečné hodnoty nemovitosti, která může být o něco nižší nebo vyšší než tržní cena. Tato daň musí být zaplacena do 30 dnů od koupě nemovitosti.

DANĚ A POPLATKY ZAPLACENÉ ZA NEMOVITOST, KTEROU (JIŽ) VLASTNÍTE.

1. Daň z nemovitosti (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Daň z nemovitosti ve Španělsku je roční daň založená na „katastrální hodnotě“ nemovitosti – úřední hodnotě, která zohledňuje polohu, velikost, využití a stav nemovitosti a je mnohem nižší než tržní cena.

Sazbu daně stanovují místní úřady a pohybuje se v rozmezí od 0,4 % do 1,1 % katastrální hodnoty.

Pokud je například tržní cena vaší nemovitosti 300 000 EUR, katastrální hodnota 30 000 EUR a sazba místní daně je 0,7 %, daň z nemovitosti za rok by činila 210 EUR.

Katastrální hodnotu můžete zjistit z daňového dokladu nebo na místním finančním úřadě, ale bude uvedena i při koupi.

2. Daň z nemovitosti (Impuesto sobre el Patrimonio – IP)

Pokud celková hodnota vašeho majetku ve Španělsku přesáhne 700 000 eur, může vám vzniknout povinnost platit daň z majetku („milionářskou daň“). V Andalusii je tato daň progresivní a její sazby se pohybují od 0,2 % do 2,5 % v závislosti na celkové hodnotě vašeho majetku. Například pokud má váš majetek hodnotu 840 000 EUR, základ daně by činil 140 000 EUR (840 000 EUR minus 700 000 EUR osvobozených od daně) a daň by při nejnižší sazbě 0,2 % mohla činit přibližně 280 EUR ročně. Pokud je jedna z nemovitostí vaším hlavním bydlištěm, můžete mít nárok na dodatečné osvobození ve výši 300 000 EUR, které by mohlo tuto daňovou povinnost snížit nebo eliminovat.

Pokud si však manželský pár koupí nemovitost ve společném vlastnictví a celková hodnota nemovitosti je 840 000 EUR a vlastní ji z 50 %, pak podíl každé osoby bude 420 000 EUR. Vzhledem k tomu, že osvobození od daně z nemovitosti je v Andalusii stanoveno na 700 000 EUR na osobu, ani jeden z nich tuto hranici nepřekročí, a proto nemusí platit daň z nemovitosti.

3. Běžné poplatky

Společné náklady jsou ty, které platí vlastníci nemovitostí ve společných budovách nebo komplexech, jako jsou byty, městské domy a vily. Jejich hlavním účelem je pokrýt náklady na údržbu a udržování společných prostor v rámci nemovitosti.

Jejich výše se liší v závislosti na typu společných zařízení bytového domu nebo komplexu. Pokud tyto poplatky neplatíte, můžete mít právní problémy a například vám nemusí být povoleno používat bazén.

Nezapomeňte, že při koupi nemovitosti ve Španělsku musíte myslet na společné poplatky, které jsou součástí průběžných nákladů. Většinou se tyto poplatky pohybují od 50 do 300 eur měsíčně, ale někdy, v luxusních komunitách, mohou být vyšší.

4. Sběr a likvidace odpadu (Basura)

Majitelé nemovitostí ve Španělsku musí každoročně platit poplatek za odpad. Náklady se liší v závislosti na lokalitě a často jsou součástí výše uvedeného IBI. Peníze z poplatku za odpad se používají na sběr domovního odpadu, udržování čistoty ulic a údržbu sběrných dvorů. Obvykle se pohybuje mezi 50 a 400 EUR ročně.

5. Režijní náklady a pojištění

Stručně řečeno: voda, plyn, elektřina, internet, pojištění nemovitosti. Ceny jsou srovnatelné se službami pro domácnosti na Slovensku, jen se v mnoha případech neúčtují na základě ročního vyúčtování (měsíční zálohy + vyúčtování v březnu), ale na základě skutečné spotřeby v předchozím měsíci – je tedy třeba počítat s většími sezónními rozdíly. Pokud se nemovitost nepoužívá, jsou režijní náklady minimální.

KOLIK ZAPLATÍM NA DANÍCH, KDYŽ PRODÁM SVOU NEMOVITOST?

1. Daň z kapitálových výnosů – 19 %

Pokud nemovitost prodáte za vyšší cenu, než za jakou jste ji koupili, zaplatíte daň ze zisku. Pokud jste občanem EU, ale nejste daňovým rezidentem (nepobýváte ve Španělsku déle než 183 dní), je vaše daňová sazba 19 %.

Příklad: Pokud jste koupili nemovitost za 200 000 EUR a prodali ji za 250 000 EUR, výsledný zisk činí 50 000 EUR. Sazba daně ze zisku je 19 %, tj. 9 500 EUR.

Tip: Pokud v nemovitosti bydlíte déle než 3 roky, platíte v některých případech nižší daň. Pokud jste na nemovitosti provedli vylepšení, opravy nebo rekonstrukce, můžete tyto náklady rovněž připočítat k původní ceně, což může snížit váš zdanitelný zisk.

2. Daňová zádržné – 3 % (daňová zádržné)

Je třeba mít na paměti, že pokud prodávající není španělským daňovým rezidentem, je kupující povinen odvést 3 % z prodejní ceny daňovým úřadům – kvůli možné dani z kapitálových výnosů. Tuto daň musí zaplatit prodávající.

Pokud prodávající nedosáhl zisku, může požádat finanční úřad o vrácení 3% daně. Pokud zisku dosáhl, je tato částka zahrnuta do daně z kapitálových výnosů.

JAKOU DAŇ PLATÍM, KDYŽ PRONAJÍMÁM SVOU NEMOVITOST?

1. Daň z příjmů fyzických osob – 19 %

Pokud vám nemovitost přináší příjem, musíte ve Španělsku platit daň z příjmu. Všechny výdaje na pronájem jsou samozřejmě odečitatelné.

Příklad: Pokud krátkodobé pronájmy zajišťujete prostřednictvím společnosti spravující nemovitosti, musíte přiložit účty zaslané touto společností, na kterých jsou uvedeny celkové příjmy a poplatky společnosti. Kromě toho lze samozřejmě vyúčtovat opravy, vylepšení, úklid, malování atd.

Pokud nemovitost pronajímáte sami, musíte pro daňové přiznání shromáždit všechny příslušné faktury (Airbnb, Booking, úklidová firma, pojištění atd.).

Samozřejmě vám můžeme pomoci s daňovým přiznáním.

Kromě výše uvedeného se můžete setkat například s daní z připsaného příjmu, která se zde neuplatňuje a jejímž cílem je vyrovnat sociální spravedlnost mezi pronajímateli a nájemci na trhu s nemovitostmi. Její sazba je však opravdu nízká.

Za zmínku stojí také solidární daň, která znamená, že nad 3 miliony eur majetku platíte daň z té části majetku, která přesahuje 700 000 eur (ta se však počítá zvlášť pro manžele, takže tuto daň nemusíte brát v úvahu, i když má váš majetek hodnotu 6 milionů eur).

Už jste v obraze? Doufáme, že ano. A že vás tento stručný, ale důkladný přehled neodradil, ale naopak ujistil, že jste ve Španělsku v bezpečí.

Žádné nebezpečí samozřejmě nehrozí, protože jsme tu pro vás!