Aké dane musím platiť? Všetko o daniach týkajúcich sa nehnuteľností v Španielsku.

DANE A POPLATKY PRI KÚPE NOVEJ NEHNUTEĽNOSTI

1. DPH (IVA – Impuesto sobre el valor añadido) – 10 %

DPH nám nie je neznáma. V Španielsku sa na nehnuteľnosti uplatňuje sadzba 10 %.

Príklad: Ak developer vo svojom cenníku stanovil cenu nehnuteľnosti 250 000 EUR, sadzba DPH je 25 000 EUR.

2. Kolkovné (AJD – Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) – 0,5 % – 1,5 %

Kolkovú daň, alebo po španielsky AJD, platí kupujúci pri kúpe nehnuteľnosti. Táto daň sa musí zaplatiť na finančnom úrade autonómnej oblasti do 30 pracovných dní od predaja.

Kolkovné je zvyčajne 1 % z kúpnej ceny, ale v jednotlivých regiónoch sa môže líšiť (1,2 % v Andalúzii, 1,5 % v Katalánsku, 0,75 % v Madride, ale 0 % v Baskicku).

3. Notárske poplatky – 0,1% – 0,4%

Notárske poplatky pri kúpe nehnuteľnosti platí kupujúci. Závisia od kúpnej ceny a počtu doložiek v listine.

Poplatky sa zvyčajne vypočítajú nasledovným spôsobom, v závislosti od kúpnej ceny nehnuteľnosti:

• 0 – 100 000 EUR: poplatok je 0,4 % z kúpnej ceny,
• 100 000 – 400 000 EUR: poplatok je 0,1 % až 0,4 % z kúpnej ceny,
• nad 400 000 EUR je poplatok 0,1 %.

Ak si kupujúci berie hypotéku, platí sa ďalší notársky poplatok podľa počtu doložiek v hypotekárnom úpise.

Notár kontroluje nielen dokumenty, ale aj závety, manželské dohody, všeobecné zmluvy a dohody, úvery, hypotéky a iné dokumenty týkajúce sa dlhov, aby sa uistil, že sa nehnuteľnosť predáva legálne.

4. Poplatky v katastri nehnuteľností – 0,1 % – 0,4 %

Tieto poplatky platí kupujúci, aby sa zabezpečilo, že nehnuteľnosť bude v katastri nehnuteľností zapísaná na jeho meno.

Tieto poplatky vypočítava španielsky kataster nehnuteľností a závisia od regiónu, lokality a typu nehnuteľnosti. Poplatky za zápis do katastra nehnuteľností zvyčajne tvoria polovicu notárskych poplatkov.

5. Bankové poplatky, gestorské poplatky (gestoria) – 0,1 % – 0,2 %

Pre úplnosť uvádzame aj tieto poplatky, ktoré sú nízke, ale samozrejme aj s nimi treba počítať.

6. Náklady na hypotéku (ak žiadate o úver v Španielsku) – 1,5 % – 3,5 %

Keď si v Španielsku beriete hypotekárny úver na kúpu nehnuteľnosti, vznikajú dodatočné náklady za založenie úverového účtu v banke vo výške 1 – 2 %, znalecký posudok 300 – 600 EUR a už vyššie spomenutý kolkový poplatok 0,5 – 1,5 %.

Celkovo by ste mali počítať s tým, že za hypotéku zaplatíte navyše 1,5 – 3,5 %. Ak uvažujete o úvere na kúpu nehnuteľnosti, kontaktujte nás. Samozrejme vám vieme pomôcť aj s touto záležitosťou.

7. Právne služby (ak sa pre ne rozhodnete) – 1 %

Dôrazne odporúčame najať si právnika, ktorý vás procesom kúpy prevedie. Naša kancelária spolupracuje s jednou z najskúsenejších advokátskych kancelárií v oblasti nehnuteľností. Poplatky za právnické služby vám budú vyúčtované po ukončení procesu kúpy, keď bude všetko dokončené a nehnuteľnosť bude zapísaná na vaše meno v katastri nehnuteľností.

Advokátska kancelária vykoná nielen audit nehnuteľnosti a jej vlastníka, ale aj všetky vedľajšie úkony na uľahčenie procesu. Napríklad, ak nemáte daňové identifikačné číslo N.I.E., požiada oň vo vašom mene.

DANE A POPLATKY PRI KÚPE NEHNUTEĽNOSTI ZO SEKUNDÁRNEHO TRHU

Pri kúpe nehnuteľnosti z druhej ruky ste oslobodení od DPH (IVA) a kolkovného (AJD), ale musíte zaplatiť daň z prevodu. Ostatné poplatky sú rovnaké ako pri kúpe novej nehnuteľnosti, preto ich tu neuvádzame osobitne.

1. Daň z prevodu (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) – 7 %

Daň z prevodu nehnuteľnosti v Španielsku, podobne ako kolkovné, v jednotlivých častiach krajiny sa môže líšiť. Sadzba sa pohybuje od 4 % (Baskicko) do 10 % (Valencia). V Andalúzii je sadzba dane 7 %. Výšku dane určí notár na základe reálnej hodnoty nehnuteľnosti, ktorá môže byť o niečo nižšia alebo vyššia ako trhová cena. Táto daň sa musí zaplatiť do 30 dní od kúpy nehnuteľnosti.

DANE A POPLATKY ZAPLATENÉ ZA MAJETOK, KTORÝ (UŽ) VLASTNÍTE

1. Daň z nehnuteľností (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Daň z nehnuteľnosti v Španielsku je ročná daň, založená na „katastrálnej hodnote“ nehnuteľnosti – oficiálnej hodnote, ktorá zohľadňuje polohu, veľkosť, využitie a stav nehnuteľnosti a je oveľa nižšia ako trhová cena.

Sadzbu dane stanovujú miestne samosprávy a pohybuje sa od 0,4 % do 1,1 % z katastrálnej hodnoty.

Napríklad, ak je trhová cena vašej nehnuteľnosti 300 000 EUR, pričom jej katastrálna hodnota je 30 000 EUR a sadzba miestnej dane je 0,7 %, tak výška dane z nehnuteľnosti ročne bude predstavovať 210 EUR.

Katastrálnu hodnotu môžete zistiť z daňového účtu alebo na miestnom daňovom úrade, ale bude uvedená aj pri kúpe.

2. Spoločné poplatky

Spoločné náklady sú tie, ktoré platia vlastníci nehnuteľností v spoločných budovách alebo komplexoch, ako sú byty, radové domy a vily. Ich hlavným účelom je pokryť náklady na údržbu a udržiavanie spoločných priestorov v rámci nehnuteľnosti.

Ich výška sa líši v závislosti od typu spoločných zariadení bytového domu alebo komplexu. Ak tieto poplatky nezaplatíte, môžete mať právne problémy a napríklad vám nemusí byť umožnené používať bazén.

Nezabudnite, že pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku musíte myslieť na spoločné poplatky, pretože sú súčasťou priebežných nákladov. Väčšinou sa tieto poplatky pohybujú od 50 do 300 EUR mesačne, ale niekedy, v luxusných komunitách, môžu byť vyššie.

3. Odvoz a likvidácia odpadu (Basura)

Majitelia nehnuteľností v Španielsku musia každoročne platiť daň za odpad. Náklady sa líšia v závislosti od miesta a často sú súčasťou už vyššie spomenutých IBI. Peniaze z dane za odpad sa používajú na zber odpadu z domácností, udržiavanie čistoty na uliciach a údržbu zberných dvorov. Zvyčajne je to 50 až 400 EUR ročne.

4. Režijné náklady a poistenie

V skratke: voda, plyn, elektrina, internet, poistenie nehnuteľnosti. Ceny sú porovnateľné so službami pre domácnosti na Slovensku, s tým rozdielom, že v mnohých prípadoch sa neúčtujú na základe ročného zúčtovania (mesačné zálohy + vyúčtovanie v marci), ale na základe skutočnej spotreby za predchádzajúci mesiac – teda musíte počitať s väčšími sezónnymi rozdielmi. Keď sa nehnuteľnosť nevyužíva, režijné náklady sú minimálne.

KOĽKO ZAPLATÍM NA DANIACH PRI PREDAJI NEHNUTEĽNOSTI?

1. Daň z kapitálových výnosov – 19 %

Ak nehnuteľnosť predáte za vyššiu cenu, za akú ste ju kúpili, zaplatíte daň zo zisku. Ak ste občanom EÚ, ale nie ste daňovým rezidentom (v Španielsku sa nezdržiavate viac ako 183 dní), vaša sadzba dane je 19 %.

Príklad: Ak ste nehnuteľnosť kúpili za 200 000 EUR a predali ju za 250 000 EUR, výsledný zisk je 50 000 EUR. Sadzba dane zo zisku je 19 %, t. j. 9 500 EUR.

Tip: Ak ste v nehnuteľnosti žili viac ako 3 roky, v určitých prípadoch platíte nižšiu daň. Ak ste na nehnuteľnosti vykonali vylepšenia, opravu alebo rekonštrukciu, tieto náklady takisto môžete pripočítať k pôvodnej cene, čo môže znížiť váš zdaniteľný zisk.

2. Zadržaná daň – 3 % (tax retention)

Stojí za to mať na pamäti, že ak predávajúci nie je španielskym daňovým rezidentom, kupujúci je povinný odviesť 3 % z predajnej ceny daňovým úradom – kvôli prípadnej dani z kapitálových výnosov. Túto daň musí zaplatiť predávajúci.

Ak predávajúci nedosiahol zisk, môže požiadať daňový úrad o vrátenie 3 % dane. Ak zisk dosiahol, táto suma sa započíta do dane z kapitálových výnosov.

AKÚ DAŇ PLATÍM, KEĎ PRENAJÍMAM SVOJU NEHNUTEĽNOSŤ?

1. Daň z príjmu fyzických osôb – 19 %

Ak vám nehnuteľnosť prináša príjem, musíte v Španielsku zaplatiť daň z príjmu. Samozrejme, všetky výdavky spojené s prenájmom sú odpočítateľné.

Príklad: Ak svoj krátkodobý prenájom riešite prostredníctvom spoločnosti spravujúcej nehnuteľnosti, musíte priložiť účty zaslané spoločnosťou, v ktorých sú uvedené celkové príjmy a poplatky spoločnosti. Okrem toho je samozrejme možné zaúčtovať opravy, vylepšenia, upratovanie, maľovanie, atď.

Ak nehnuteľnosť prenajímate sami, je potrebné k daňovému priznaniu zhromaždiť všetky príslušné faktúry (Airbnb, Booking, upratovacia firma, poistenie, atď).

S daňovým priznaním vám samozrejme môžeme pomôcť.

Okrem vyššie uvedeného sa môžete stretnúť napríklad aj s daňou z imputovaného príjmu, ktorá sa u nás neuplatňuje a má za cieľ vyvážiť sociálnu spravodlivosť medzi prenajímateľmi a nájomcami na trhu s nehnuteľnosťami. Jej sadzba je však naozaj nízka.

Za zmienku stojí aj solidárna daň čo znamená, že nad 3 milióny eur majetku platíte daň z tej časti Vášho majetku, ktorá prevýši 700 000 eur (tá sa však pre manželov počíta osobitne, takže túto daň nemusíte brať do úvahy, ani vtedy, keď váš majetok má hodnotu 6 miliónov eur).

Už ste v obraze? Dúfame, že áno. Ako i to, že tento stručný, ale dôkladný prehľad vás neodradil, ale práve naopak, utvrdil vás v tom, že vám v Španielsku nič nehrozí.

Samozrejme, že nehrozí, pretože my sme tu pre vás!