Az Airbnb korlátozásával vége a bérleti biznisznek Spanyolországban?! Elmondjuk miért nem! Ha végignézünk az elmúlt évek turisztikai statisztikáin, egy dolog egészen világos: a világjárvány utáni időszakban a turizmus újra szárnyra kapott – sőt, sok helyen még a 2019-es rekordokat is felülmúlta. Európában, az Eurostat adatai alapján, 2023-ban több mint 2,9 milliárd vendégéjszakát regisztráltak, ami már nemcsak a COVID előtti szintet hozta vissza, hanem túl is szárnyalta azt. Spanyolország pedig különösen jól teljesített: közel 85 millió látogatót fogadott, ezzel újra az egyik legnépszerűbb úti cél lett világszerte, 2025-ben ez szám elérheti a mágikus 100 milliót.
Ez a fellendülés azonban nem maradt következmények nélkül. A „túl sok turista” jelensége, vagyis az overtourism, számos városban feszültséget szült: a helyiek úgy érzik, kiszorulnak saját városaikból, miközben az Airbnb-s lakások ellepik a belvárosokat. A lakhatási nehézségek miatti elégedetlenség gyakran a turizmus felé irányul, pedig a probléma valójában sokkal mélyebb: a lakáshiányt nem az turisták okozzák, hanem az évek óta elmaradó hatékony lakáspolitika.
Mégis, a döntéshozók első válasza a rövid távú lakáskiadás korlátozása lett. A cél nyilvánvaló: felszabadítani lakásokat a helyiek számára. Csakhogy ez a lépés inkább tüneti kezelés, mint valódi megoldás. A turisták nem tűnnek el, valahol meg kell szállniuk, így legfeljebb szétszóródnak más városrészekbe, vagy más platformokon keresztül szállnak meg. És ami még fontosabb: az Airbnb vagy a shared economy koncepciója nem fog eltűnni. Egy ilyen erős piaci jelenség – amire teljes üzleti szektorok épültek – biztosan megtalálja az új formáját, akár új szolgáltatások, akár új célcsoportok révén. Ez most inkább egy átmeneti korszakváltás, mintsem a vég kezdete. De amíg a politika ezt be nem látja, a helyzetnek megfelelő stratégiát kell választani.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Azt, hogy jelenleg Spanyolországban, különösen a part menti területeken, tényleg szigorodtak a szabályok. Andalúziában például Málaga városa ideiglenesen leállította az új turisztikai engedélyek kiadását, míg Valenciában már csak meghatározott zónákban lehet Airbnb-t indítani. Barcelonában pedig már most tervezik, hogy 2028-ra teljesen megszüntetik a rövid távú lakáskiadást. Ezek nem elszigetelt lépések. Az új országos törvény lehetőséget ad az önkormányzatoknak, hogy saját hatáskörben korlátozzák vagy teljesen leállítsák az új engedélyek kiadását. Ez tehát nem helyi, hanem országos irányvonal. És bár sokan úgy értelmezik ezt, mint az Airbnb végét, valójában csak annyit jelent, hogy időszerű más stratégiát választani.
Mi akkor a megoldás?
Az ingatlanokat rövid és középtávú bérletekre érdemes fókuszálni, amelyek – és ez kulcsfontosságú – nem esnek a turisztikai szabályozások hatálya alá. A spanyol törvény szerint ugyanis a 2 hónapnál hosszabb bérlet már klasszikus bérleti jogviszonynak számít, nem turisztikai céllal történik, így a korlátozások nem vonatkoznak rá. Ráadásul ez nemcsak jogilag előnyös, hanem piaci szempontból is. A világban mindenhol meredeken emelkednek a bérleti díjak – és ez alól Spanyolország sem kivétel. Az Economist nemrég megjelent cikke szerint az árak emelkedésének fő okai: a magas kamatok miatt visszaesett lakásvásárlás, a kínálat lemaradása a kereslettől, és az urbanizáció nyomása. Az Egyesült Államokban az elmúlt 3 évben 25%-kal nőttek a bérleti díjak, Németországban 18%-kal, Spanyolországban pedig országos szinten 15-20%-kal. A part menti régiókban ennél is meredekebb a növekedés. Málagában például az átlagos bérleti négyzetméterár két év alatt 10 euróról 14 euró fölé ugrott, ahol a város felkapottabb negyedeiben a bérleti díj ennek a többszöröse is lehet. De ez jellemzi az egész régiót, több olyan várssal, amelyek még Malagát is megelőzik az árszintben: Marbella és Benahavís 18 eu/m2, Estepona és Torremolinos 16 eur/m2, Benalmadena 15 eur/m2. Costa Blancán hasonló trendek figyelhetők meg, különösen Alicante és Benidorm környékén. A kereslet pedig sokkal szélesebb, mint csupán a nyaralók köre. A 2-6 hónapra érkező „swallow” nyugdíjasok, az egyre nagyobb számban jelen lévő digitális nomádok (Spanyolország 2024-ben a Nomad List szerint az első számú célpont volt Európában!), külföldi diákok, orvosi célból érkezők, vagy ideiglenes munkavállalók mind-mind stabil bérlői célcsoportok, akik megbízhatóan keresnek jó minőségű, berendezett lakásokat. Ráadásul ezek a vendégek hosszabb ideig maradnak, kevesebb adminisztrációval járnak, és nem terhelik a környéket úgy, mint a napi szintű váltásban élő turisták – nem beszélve az ingatlanunkról. A spanyol piac már reagált ezekre a változásokra. Egyre több olyan ingatlaniroda foglalkozik kifejezetten rövid és középtávú bérbeadással, amelyek során a tulajdonosok továbbra is magas hozamot érhetnek el, stabilabb és kiszámíthatóbb módon, kevesebb szabályozási kockázattal.
Tehát nem, nincs vége az Airbnb-korszaknak – csak átalakul. A shared economy nem szűnik meg csak azért, mert szabályozzák – inkább új utakat talál. Lehet, hogy néhány éven belül épp ezekre a hosszabb idejű tartózkodásokra specializálódik majd egy új platform vagy szolgáltatás. Aki most jól dönt, és ehhez igazítja a stratégiáját, az nemcsak átvészeli a változást, hanem profitálhat is belőle. Egy okosan kiválasztott és menedzselt ingatlan a Costa del Solon vagy Costa Blancán 6–8% körüli éves ROI-t is vidáman hozhat – és ez már nem elméleti lehetőség, hanem egyre inkább a gyakorlat. A piac él, átalakul, de nem tűnik el – csak azok maradnak le, akik nem alkalmazkodnak
