Při pohledu na statistiky cestovního ruchu za poslední roky je jedna věc zcela jasná: v období po pandemii se turismus znovu rozjel – ba dokonce na mnoha místech překonal rekordy z roku 2019. V Evropě bylo podle údajů Eurostatu v roce 2023 zaznamenáno více než 2,9 miliardy přenocování, což nejenže vrátilo předcovidovou úroveň, ale i ji překonalo. Španělsko si vedlo mimořádně dobře: přivítalo téměř 85 milionů návštěvníků a opět se zařadilo mezi nejoblíbenější destinace na světě. V roce 2025 toto číslo může dosáhnout magických 100 milionů.
Tento rozkvět však nezůstal bez následků. Fenomén „příliš mnoho turistů“, tedy overtourism, vyvolal v mnoha městech napětí: místní obyvatelé mají pocit, že jsou vytlačováni ze svých míst, zatímco Airbnb byty zaplavují centra měst. Nespokojenost způsobená obtížemi s bydlením je často namířena proti turismu, ale problém je ve skutečnosti mnohem hlubší: nedostatek bydlení nezpůsobují cestovatelé, ale dlouhodobě zanedbaná bytová politika.
Přesto byla první reakcí tvůrců politik omezení krátkodobého pronájmu. Cíl je zřejmý: uvolnit byty pro domácí obyvatele. Tento krok je však spíše řešením symptomů než skutečným řešením. Turisté nezmizí – někde se přece musí ubytovat – takže se nejvýše rozptýlí do jiných městských čtvrtí nebo využijí jiné platformy. A co je ještě důležitější: koncept Airbnb či sdílené ekonomiky nezmizí. Takový silný tržní jev – na kterém stojí celé sektory – si určitě najde novou formu, ať už prostřednictvím nových služeb, nebo nových cílových skupin. Jde tedy spíše o přechodnou změnu éry než o začátek konce. Ale dokud si to politici uvědomí, je třeba zvolit strategii, která odpovídá současné situaci.
A co to znamená v praxi?
To, že ve Španělsku – zejména v pobřežních oblastech – se skutečně zpřísnily pravidla. V Andalusii například město Málaga dočasně pozastavilo vydávání nových turistických licencí, zatímco ve Valencii je možné začít s Airbnb jen v přesně určených zónách. V Barceloně se už nyní plánuje, že do roku 2028 úplně zruší krátkodobé pronájmy. Nejde o ojedinělé kroky – nový národní zákon dává samosprávám pravomoc omezit nebo úplně zastavit vydávání licencí. Jde tedy o národní strategii, nikoli o regionální problém. A ačkoli si mnozí tento vývoj vysvětlují jako konec Airbnb, ve skutečnosti to znamená jen tolik, že je potřeba si zvolit jinou strategii.
Co je řešením?
Zaměřit se na krátkodobé a střednědobé pronájmy, které – a to je klíčové – nepodléhají pravidlům turistické regulace. Podle španělského zákona se pronájem nad 2 měsíce již nepovažuje za turistický, ale za klasický nájemní vztah, a proto se na něj omezení nevztahují. Navíc to není jen právní výhoda, ale i tržní. Nájemné roste v celém západním světě – a Španělsko není výjimkou. Právě to však pro vás představuje skutečnou příležitost. Podle nedávného článku v The Economist tento trend je dlouhodobý a důvody růstu cen nájemného jsou následující: vyšší úrokové sazby omezující nákup nemovitostí, nabídka nestíhá poptávku a urbanizace zvyšuje tlak na trh. V USA vzrostly nájmy za poslední 3 roky o 25 %, v Německu o 18 %, a ve Španělsku o 15–20 % na národní úrovni. V přímořských regionech je růst ještě prudší. V Málaze například průměrná cena nájmu za m² vzrostla za dva roky z 10 na více než 14 eur. V lepších čtvrtích města jsou ceny dokonce několikanásobně vyšší. Ale toto charakterizuje celý region, s více městy, která dokonce předstihla Malagu v cenové úrovni: Marbella a Benahavís 18 €/m², Estepona a Torremolinos 16 €/m², Benalmádena 15 €/m². Podobný trend je vidět i na Costa Blanca, zejména v okolí Alicante a Benidormu. Poptávka je navíc mnohem širší než jen mezi dovolenkáři. Dvoj- až šestiměsíční pobyty hledají tzv. „swallow“ důchodci, stále více přítomní digitální nomádi (v roce 2024 bylo Španělsko podle Nomad List cílovou destinací č. 1 v Evropě!), zahraniční studenti, pacienti přicházející za léčbou a dočasní pracovníci. Tyto cílové skupiny jsou spolehliví nájemníci, kteří hledají kvalitní, zařízené byty. Zůstávají déle, přinášejí méně administrativy a nezatěžují okolí tak jako turisté, kteří se mění na denní bázi – nemluvě o naší nemovitosti. Španělský trh již na tyto změny reagoval. Čím dál více místních firem – včetně realitních kanceláří jako jsme my – se specializuje právě na krátkodobé a střednědobé pronájmy. Najít nájemníka na několik měsíců nebo i déle je téměř jisté, a majitelé mohou nadále dosahovat vysoké výnosy – stabilnější a předvídatelnější, s menším regulačním rizikem.
Takže ne, Airbnb nekončí – jen prochází změnou. Sdílená ekonomika se neztratí jen proto, že je regulovaná – naopak, určitě si najde nové cesty. Možná právě pro tyto cílové skupiny vznikne brzy úplně nová platforma nebo služba. Ti, kteří nyní zvolí správnou strategii, nejenže tuto změnu zvládnou – ale mohou z ní i profitovat. Dobře vybraná a spravovaná nemovitost na Costa del Sol nebo Costa Blanca může klidně přinést roční výnos 6–8 % – a to už není jen teorie, ale realita. Trh žije, mění se, ale nezmizí – jen ti, kteří se nepřizpůsobí, zůstanou pozadu.
