Pri pohľade na štatistiky cestovného ruchu za posledné roky je jedna vec celkom jasná: v období po pandémii sa turizmus opäť rozbehol – ba dokonca na mnohých miestach prekonal rekordy z roku 2019. V Európe bolo podľa údajov Eurostatu v roku 2023 zaznamenaných viac ako 2,9 miliardy prenocovaní, čo nielenže prinavrátilo predcovidovú úroveň, ale ju aj prekonalo. Španielsko si viedlo mimoriadne dobre: privítalo takmer 85 miliónov návštevníkov a opäť sa zaradilo medzi najobľúbenejšie destinácie na svete. V roku 2025 toto číslo môže dosiahnuť magických 100 miliónov.
Tento rozmach však nezostal bez následkov. Fenomén „príliš veľa turistov“, teda overtourism, vyvolal v mnohých mestách napätie: miestni obyvatelia majú pocit, že sú vytláčaní zo svojich miest, zatiaľ čo Airbnb byty zaplavujú centrá miest. Nespokojnosť spôsobená ťažkosťami s bývaním je často namierená proti turizmu, no problém je v skutočnosti oveľa hlbší: nedostatok bývania nespôsobujú cestujúci, ale dlhodobo zanedbaná bytová politika.
Napriek tomu bolo prvou reakciou tvorcov politík obmedzenie krátkodobého prenájmu. Cieľ je zrejmý: uvoľniť byty pre domácich obyvateľov. Tento krok je však skôr riešením symptómov než skutočným riešením. Turisti nezmiznú – niekde sa predsa musia ubytovať – takže sa nanajvýš rozptýlia do iných mestských štvrtí alebo využijú iné platformy. A čo je ešte dôležitejšie: koncept Airbnb či zdieľanej ekonomiky nezmizne. Takýto silný trhový jav – na ktorom stoja celé sektory – si určite nájde novú formu, či už prostredníctvom nových služieb, alebo nových cieľových skupín. Ide teda skôr o prechodnú zmenu éry než o začiatok konca. No kým si to politici uvedomia, treba zvoliť stratégiu, ktorá zodpovedá súčasnej situácii.
A čo to znamená v praxi?
To, že v Španielsku – najmä v pobrežných oblastiach – sa skutočne sprísnili pravidlá. V Andalúzii napríklad mesto Málaga dočasne pozastavilo vydávanie nových turistických licencií, zatiaľ čo vo Valencii je možné začať s Airbnb len v presne určených zónach. V Barcelone sa už teraz plánuje, že do roku 2028 úplne zrušia krátkodobé prenájmy. Nejde o ojedinelé kroky – nový národný zákon dáva samosprávam právomoc obmedziť alebo úplne zastaviť vydávanie licencií. Ide teda o národnú stratégiu, nie o regionálny problém. A hoci si mnohí tento vývoj vysvetľujú ako koniec Airbnb, v skutočnosti to znamená len toľko, že je potrebné si zvoliť inú stratégiu.
Čo je riešením?
Zamerať sa na krátkodobé a strednodobé prenájmy, ktoré – a to je kľúčové – nepodliehajú pravidlám turistickej regulácie. Podľa španielskeho zákona sa prenájom nad 2 mesiace už nepovažuje za turistický, ale za klasický nájomný vzťah, a preto sa naň obmedzenia nevzťahujú. Navyše to nie je len právna výhoda, ale aj trhová. Nájomné rastie v celom západnom svete – a Španielsko nie je výnimkou. Práve to však pre vás predstavuje skutočnú príležitosť.Podľa nedávneho článku v The Economist tento trend je dlhodobý a dôvody rastu cien nájomného sú nasledovné: vyššie úrokové sadzby obmedzujúce nákup nehnuteľností, ponuka nestíha dopytu a urbanizácia zvyšuje tlak na trh. V USA vzrástli nájmy za posledné 3 roky o 25 %, v Nemecku o 18 %, a v Španielsku o 15–20 % na národnej úrovni. V prímorských regiónoch je rast ešte prudší. V Málage napríklad priemerná cena nájmu za m² vzrástla za dva roky z 10 na viac ako 14 eur. V lepších štvrtiach mesta sú ceny dokonca niekoľkonásobne vyššie. Ale toto charakterizuje celý región, s viacerými mestami, ktoré dokonca predbehli Malagu v cenovej úrovni: Marbella a Benahavís 18 €/m², Estepona a Torremolinos 16 €/m², Benalmádena 15 €/m². Podobný trend je vidieť aj na Costa Blanca, najmä v okolí Alicante a Benidormu. Dopyt je navyše oveľa širší než len medzi dovolenkármi. Dvoj- až šesťmesačné pobyty hľadajú tzv. „swallow“ dôchodcovia, stále viac prítomní digitálni nomádi (v roku 2024 bolo Španielsko podľa Nomad List cieľovou destináciou č. 1 v Európe!), zahraniční študenti, pacienti prichádzajúci za liečbou a dočasní pracovníci. Tieto cieľové skupiny sú spoľahliví nájomníci, ktorí hľadajú kvalitné, zariadené byty. Zostávajú dlhšie, prinášajú menej administratívy a nezaťažujú okolie tak ako turisti, ktorí sa menia na dennej báze – nehovoriac o našej nehnuteľnosti. Španielsky trh už na tieto zmeny reagoval. Čoraz viac miestnych firiem – vrátane realitných kancelárií ako sme my – sa špecializuje práve na krátkodobé a strednodobé prenájmy. Nájsť nájomníka na niekoľko mesiacov alebo aj dlhšie je takmer isté, a majitelia môžu naďalej dosahovať vysoké výnosy – stabilnejšie a predvídateľnejšie, s menším regulačným rizikom.
Takže nie, Airbnb nekončí – len prechádza zmenou. Zdieľaná ekonomika sa nestratí len preto, že je regulovaná – naopak, určite si nájde nové cesty. Možno práve pre tieto cieľové skupiny vznikne čoskoro úplne nová platforma alebo služba. Tí, ktorí teraz zvolia správnu stratégiu, nielenže túto zmenu zvládnu – ale môžu z nej aj profitovať. Dobre vybraná a spravovaná nehnuteľnosť na Costa del Sol alebo Costa Blanca môže pokojne priniesť ročný výnos 6–8 % – a to už nie je len teória, ale realita. Trh žije, mení sa, ale nezmizne – len tí, ktorí sa neprispôsobia, zostanú pozadu.
