Egyre többen érdeklődnek külföldi ingatlanbefektetések után. Különböző piacok más-más előnyökkel csábítják az érdeklődőket. Az utóbbi pár évben Spanyolország, egy igazi európai bikaként, teljes erővel tért vissza az arénába.
Európán kívül? Miért (ne)?!
Az ingatlanbefektetés mindig az egyik legklasszikusabb és legkonzervatívabb befektetésnek számított.
A közelmúltban ez legtöbbször a hazai ingatlanvásárlásra korlátozódott, nem véletlenül, hiszen az ingatlan megvétele otthon szinte teljesen kockázatmentes folymat, viszont az eladás sok esetben sok türelmet és időt igényel. És ebben a folyamatban a piac stabilitása, a jogbiztonság és a politikai stabilitás kulcsfontosságú tényezők. Ezért hazai piacon maradni mindig a legokosabb döntés.
Az Európai Unió egységes piaca számunkra tulajdonképpen hazai piac, így ha külföldi befektetésben gondolkodunk érdemes a 27 európai ország közül választani.
Miért éppen Spanyolország?
Az ING Bank elemzése alapján spanyolországi ingatlanpiac 2023-ban és 2024-ben jobban teljesít az EU többi országáétól. (Spain House Prices Go Against Eurozone Trends, ING, 10/2023 )
(Chart: A lakásárak éves szintű alakulása a legnagyobb euróövezeti gazdaságokban 2023 második negyedévében; Forrás: Eurostat / ING)
Az emelkedő kamatlábak ellenére a spanyol lakásárak tovább emelkednek.
Az Eurostat által közzétett adatok szerint szeptemberben a spanyol lakásárak negyedéves összehasonlításban 2,1%-kal emelkedtek, ami jóval meghaladja az euróövezet negyedéves 0,1%-os növekedési ütemét. Több euróövezeti országban, köztük Németországban, Franciaországban és Hollandiában a második negyedévben negyedéves alapon ismét csökkentek a lakásárak. Amint az alábbi ábra mutatja, a spanyol ingatlanárak éves szinten 3,7%-kal emelkedtek, míg az euróövezetben átlagosan 1,7%-kal csökkentek.
Összeségében a 2021 és 2023-as időszak alatt 12,51%-al nőttek a lakóingatlanok ára Spanyolországban, Malaga tartomány pedig spanyol rekorder ezen a téren az éves 15%-os növekedéssel. Tehát a jelzáloghitel-kamatlábak erőteljes emelkedése ellenére a spanyol ingatlanárak továbbra is növekednek, és sokkal jobban tartják magukat, mint az euróövezet többi részén.
Mikor érdemes lépni?
- Röviden: azonnal.
Az EUROSTAT 2023-as utolsó negyedéves kimutatása alapján elmondható, hogy „soha ennyire nem volt jó üzlet hazai ingatlant spanyolra cserélni” (Vakmajom Blog). Ám ez egyben azt is jelenti, hogy az a finanszírozási modell is jól alkalmazható, amellyel hazai ingatlant terhelünk meg jelzáloghitellel, majd ebből a forrásból vásárolunk spanyolországi ingatlant, amely biztos állandó értéknövekedéssel és további működési bevétellel gazdagítja a befektetőt.
Az Eurostat House Price Index tizenhárom éves alakulásából (európai lakásárindex) is jól érzékelhető, hogy a gazdasági világválságot követően a spanyol ingatlanpiac nagyon óvatosan éledt újra. Sokáig tartott míg kilábalt az ingatlanpiaci lufi kipukkanásából, de 2023-ra a piaci és a banki szektor letisztulása, a kormányzati reformok azt eredményezték, hogy egy európai szinten egyedülállóan stabil és folyamatosan növekvő piacot tudtak létrehozni. Az igazi növekedés fázisa pedig előttünk áll.
Fontos látni viszont, hogy míg összességében az elmúlt tizenhárom évben a magyar lakásárak majdnem megháromszorozódtak, a szlovákok pedig majdnem megduplázódtak a spanyol árak az egész időszak alatt csupán 12%-al emelkedtek.
Ezt az növekedést 2010-hez képest azonban éppen az utolsó két évben érték el – akkor amikor az egész európai piac visszaesét produkált. Spanyolország 2021-re érte el a 2010-es árszintet, miközben 2014-ben volt a mélypont. Azóta viszont a növekedés üteme töretlen és állandó. 2014 utolsó negyedévéhez képest 58%-al nőttek az ingatlanárak, ami éves 6,4%-os emelkedést jelent. Állandó, töretlen, felfelé tartó mozgásról beszélünk. Ahogy az ING elemzői is megjegyzik, teljesen ellentétes az eurozóna országainak trendjeivel – az itt befektetők igazán nagy örömére. És még egyszer álljon itt. Costa del Sol ebben masszívan kiveszi a részét, ahogy arról ebben az írásban olvashat: Trend: Magasabb, mint 15% növekedés Malagában.
További fontos pozitív tény, hogy a belvárosi négyzetméterárak a hazai árakkal jelenleg több, mint versenyképesek. Bécstől, Prágától, Pozsonytól jóval olcsóbb, Budapest négyzetméteráraival pedig megegyezik egy malagai ingatlan ára.
Ez hitelkonstrukcióra lefordítva azt jelenti, ha egy belvárosi 3 szobás lakásra a klasszikus 70%-os LTV ingatlanhitelt folyósíttat, akkor abból a pénzből egész biztosan venni tud egy 2 szobás malagai lakást. És a folyósított hitelhez egy eurót sem kell hozzátennie, azaz 100%-os fedezetet tud szerezni ezzel a módszerrel. Kockázat pedig tulajdonképpen nincs. Amennyiben a lakás nem „termelné ki” a törlesztőrészleteket úgy el tudja adni az ingatlant magasabb mint vételi áron és vissza tudja fizetni a hitelt a banknak. Az ügyletből még így is pozitív mérleggel száll ki.
Hogy kereshet az ingatlannal ezt követően pénzt?
A legjobb Costa del Solban, sok más helytől eltérően, hogy több opció is van amellett, hogy az ingatlan értéke a piaci növekedésnek köszönhetően éves szinten több mint 6%-ot emelkedik.
- Hosszútávú bérlet spanyol bérlőknek
- Rövidtávú bérlet az AirBnb, Booking platformokon keresztül
- Digitális nomádok számára középtávú bérlet
- Főiskolai hallgatóknak (szeptembertől – júniusig)
Mindeegyiknek megvan az előnye, de természetesen vannak negatív tényezők is. Anyagilag 5-10% nettó többletbevétellel számolhat.
