Po celá desetiletí byla pobřeží Costa del Sol a Costa Blanca jasnou volbou pro mezinárodní kupce hledající nemovitosti ve Španělsku. Marbella, Málaga, Alicante a Benidorm jsou již zavedené značky, ale jejich úspěch nestojí jen na image. Zásadní roli sehrála infrastruktura: mezinárodní letiště, dálnice, vysokorychlostní železnice a hustá síť veřejné dopravy zajistily, že jsou tyto regiony snadno dostupné.
Costa de Almería začíná z velmi odlišné pozice. Mojácar, Garrucha, Vera, Vera Playa, San Juan de los Terreros a oblast Mar de Pulpí jsou sice dlouhodobě atraktivními pobřežními destinacemi, ale jednou z hlavních nevýhod regionu byla vždy dostupnost. V praxi návštěvníci a majitelé často potřebovali auto, vůz z půjčovny nebo relativně dlouhý transfer z letiště. To sice nesnížilo atraktivitu pobřeží, ale zúžilo to skupinu kupujících ochotných vážně uvažovat o druhém domově, víkendové nemovitosti nebo investici.
Právě proto by příjezd vlaků AVE a související železniční infrastruktury mohl mít zde větší význam než na trzích, které jsou již nyní výjimečně dobře propojeny.
Murcia–Almería: napojení na španělskou síť vysokorychlostních železnic
Nová vysokorychlostní trať mezi Murcií a Almeríí je jednou ze strategických součástí Středomořského koridoru. Pro dálkovou osobní dopravu budou klíčovými stanicemi Murcia, Lorca, Vera-Almanzora a Almería.
Pro východní část Almeríe jde o strukturální změnu. Mojácar, Garrucha, Vera, Vera Playa, Cuevas del Almanzora a dále na sever San Juan de los Terreros a Mar de Pulpí získají mnohem lepší napojení na španělskou národní železniční síť.
Dokumentace projektu Dunas de Vera například uvádí, že budoucí vysokorychlostní stanice Vera-Almanzora bude vzdálena zhruba pět minut jízdy autem od resortu.
Skutečný význam však nespočívá pouze v rychlejším cestování mezi Verou a Murcií. Klíčovým městem je Madrid.
Díky nové infrastruktuře by mělo být možné dostat se na východní pobřeží Costa de Almería z Madridu zhruba za čtyři hodiny vlakem, v závislosti na konečném jízdním řádu Renfe a schématu zastávek. Tento jízdní řád zatím nebyl zveřejněn, takže by se s tímto údajem nemělo počítat jako s garantovanou dobou jízdy. Z investičního pohledu je však zajímavější uvažovat o opačném směru: Mojácar, Vera a okolní pobřeží by se mohly ocitnout zhruba čtyři hodiny od Madridu.
To mění psychologii trhu s druhým bydlením.
Rodina z Madridu se rozhoduje jinak, pokud cesta k moři znamená pět nebo šest hodin v autě, nebo let plus auto z půjčovny. A úplně jinak se rozhoduje, pokud může v pátek odpoledne nastoupit do vlaku a večer už být na pobřeží.
Jedním z nejméně viditelných, ale nejsilnějších faktorů v oblasti nemovitostí je toto snížení „mentální vzdálenosti“. Investiční analýza připravená pro Dunas de Vera zdůrazňuje totéž: vysokorychlostní železnice může proměnit místa dříve vnímaná jako „vzdálená“ v reálné víkendové destinace pro obyvatele Madridu a dalších velkých měst.
Letiště Alicante: další důležitý krok 5. října 2026
Druhý infrastrukturní projekt je pro mezinárodní kupce minimálně stejně relevantní.
Letiště Alicante-Elche Miguel Hernández je jedním z nejdůležitějších španělských mezinárodních letišť pro volný čas, a přesto stále nemá přímé vlakové nádraží. To by se mělo změnit.
Dne 5. října 2026 španělské ministerstvo dopravy formálně schválilo informativní studii pro železniční obchvat Torrellano. Jedním ze stanovených cílů projektu je zajistit přímé železniční spojení na letiště Alicante-Elche a zlepšit železniční služby podél koridoru Alicante–Murcia. První fáze je věnována vlakovému přístupu na letiště, zatímco širší projekt Torrellano integruje toto spojení do železniční sítě Alicante.
Španělské ministerstvo dopravy – Variante de Torrellano, 5. října 2026
Odpovídající dokumentace v úředním věstníku BOE potvrzuje stejnou logiku sítě: fáze přístupu na letiště napojuje letiště přímo do koridoru, zatímco následný úsek zajišťuje spojení směrem k terminálu Alicante.
BOE – Environmentální schválení Torrellano
V praxi se očekává, že se letiště Alicante stane součástí železniční osy C1 Alicante–Murcia.
Přesné datum zahájení komerčního provozu zatím společnost Renfe neoznámila, takže současný cíl pro rok 2028 je třeba považovat spíše za termín plánovaný než za garantované datum otevření.
Pro Costa de Almería je důležité, že se tyto dva infrastrukturní projekty vzájemně propojují. Z letiště Alicante by cestující měli mít možnost cestovat linkou C1 směrem na Murcii a odtud pokračovat vysokorychlostní tratí přes Lorcu a Vera-Almanzora směrem na Almeríi.
Pro mezinárodního majitele to potenciálně přivádí region do spádové oblasti tří letišť:
Almería, Murcia a Alicante.
To je vysoce relevantní jak pro využití jako druhý domov, tak pro poptávku po pronájmu.
Ceny nemovitostí již vzrostly – ale to není ta nejzajímavější část
Na první pohled nevypadá Costa de Almería jako neobjevený trh. Stejně jako většina španělského středomořského pobřeží již v posledních několika letech zaznamenala silný růst cen.
Podle indexu nabídkových cen portálu Idealista na úrovni provincií vzrostly ceny v provincii Almería za srovnatelné čtyřleté období z přibližně 1 129 €/m² v září 2022 na 1 673 €/m² v září 2026, což představuje nárůst o zhruba 48 %, tedy přibližně 10,3% anualizovaný růst.
Ve stejném období vzrostly ceny v provincii Alicante na přibližně 2 767 €/m², zatímco provincie Málaga dosáhla v září 2026 přibližně 4 317 €/m².
Idealista – Historické ceny v provincii Almería
Idealista – Historické ceny v provincii Alicante
Idealista – Historické ceny v provincii Málaga
Jedná se o nabídkové ceny, nikoli o ceny dokončených transakcí, a proto je nejlepší je číst jako ukazatele směru trhu, nikoli jako přesnou návratnost investic.
Pro dnešního investora je však důležitější ne to, kdo si vedl nejlépe v posledních čtyřech letech.
Kupující dnes nekupuje výkonnost posledních čtyř let. Kupující kupuje příštích čtyři až osm let.
A to mění perspektivu.
Almería se stále nachází na podstatně nižší cenové úrovni než Alicante i Málaga, zatímco jedna ze strukturálních slabin, která region historicky brzdila – dostupnost – se nyní řeší.
Na vyspělém trhu už investor platí za infrastrukturu, mezinárodní viditelnost a silnou historickou výkonnost. Na trhu s potenciálem dohánění spočívá příležitost v identifikaci změn, které se v současných cenách ještě nemusí plně odrážet.
Jinými slovy, otázkou není, kde ceny nejvíce vzrostly včera. Lepší otázkou je, kde se nejdramatičtěji mění podmínky pro budoucí poptávku.
Mojácar, Vera, Garrucha a Pulpí: toto není příběh jednoho města
Z tohoto důvodu by bylo chybou považovat to pouze za příběh letoviska Vera Playa.
Budoucí stanice Vera-Almanzora obsluhuje mnohem širší pobřežní oblast. Její přirozená spádová oblast zahrnuje zavedené destinace jako Mojácar a Garrucha, Vera a Vera Playa, Cuevas del Almanzora a dále na sever San Juan de los Terreros a Mar de Pulpí.
Tyto lokality mají odlišný charakter a přitahují různé kupce – a nabídka realitních produktů je stále sofistikovanější.
Macenas Mediterranean Resort: luxusní život v resortu v Mojácaru
V Mojácaru je jedním z nejambicióznějších příkladů Macenas Mediterranean Resort, luxusní resort podporovaný rodinou Cosentino a budovaný mezi středomořským pobřežím a golfovým hřištěm.
Rezidenční nabídka zahrnuje projekty jako Las Terrazas, Los Altos a Las Villas, spolu s golfem, restauracemi, společenským klubem a dalším zázemím resortu.
Macenas také vstupuje do nové kategorie ubytovacích služeb s příchodem hotelu Destination by Hyatt, čímž do této části Costa de Almería přináší mezinárodně uznávanou luxusní hotelovou značku.
Pro kupce druhého bydlení je dalším důležitým rysem to, že Macenas není čistě lifestylovou záležitostí. Majitelé mohou také využít profesionální správu rekreačních pronájmů, což jim umožňuje generovat příjem v období, kdy svou nemovitost sami nevyužívají.
To platí pro různé části resortu, včetně projektů jako Las Terrazas, což umožňuje kombinovat soukromé vlastnictví s profesionální správou pronájmu, aniž by se nákup změnil v tradiční investici hotelového typu.
Tento rozdíl je důležitý. Kupující může vlastnit vysoce kvalitní rezidenci v plně integrovaném luxusním resortu, osobně ji využívat a v případě zájmu ji v nevyužitých obdobích zařadit do programu spravovaného pronájmu.
Dunas de Vera: strukturovanější model správy cestovního ruchu
Dunas de Vera Resort představuje jiný typ produktu.
Projekt se skládá ze sedmi apartmánových bloků a 44 vil v prostředí přímo u pláže, s integrovanou soukromou pláží, venkovními i vyhřívanými bazény, plážovým klubem, posilovnou, saunou a dalším sdíleným zázemím.
Jeho poloha také ilustruje význam nové železniční infrastruktury: vlastní dokumentace projektu uvádí budoucí stanici AVE přibližně pět minut jízdy autem.
Z investičního hlediska činí Dunas de Vera výjimečným jeho organizovaná struktura správy cestovního ruchu.
V rámci prezentovaného provozního modelu můžeš svou nemovitost osobně využívat až dva měsíce v roce bez jakýchkoli sankcí nebo dodatečných poplatků, zatímco po zbytek roku může být nemovitost profesionálně spravována. Jako majitel získáš také přístup k online platformě, kde můžeš sledovat výkonnost své nemovitosti a dostávat čtvrtletní zprávy o správě.
Materiály s prognózami projektu ukazují odhadovanou návratnost investic (ROI) pro majitele nad 5% pro různé typy jednotek. Samotná dokumentace však výslovně uvádí, že tyto údaje jsou projekce a neměly by být považovány za právně závazné nebo garantované výnosy.
Provozní partner, Checkin Hotel Group, ve své firemní prezentaci uvádí, že působí od roku 2013 a specializuje se na správu, prodej a distribuci turistického ubytování.
Díky tomu má Dunas de Vera blíže k profesionálně spravovanému konceptu investice do cestovního ruchu než ke konvenčnímu rekreačnímu apartmánu.
Mar de Pulpí: tradičnější rezidenční model
Mar de Pulpí v San Juan de los Terreros nabízí další alternativu.
Jedná se v zásadě o tradiční středomořskou rezidenční výstavbu s apartmány, zahradami, bazény, sportovním zázemím a prostředím přímo u pláže. Nejedná se o kondohotel a majitelé si ponechávají značně větší flexibilitu ohledně osobního užívání.
Zároveň je v oblasti k dispozici profesionální infrastruktura pro rekreační pronájmy, která majitelům, kteří si to přejí, umožňuje kombinovat osobní užívání s pronájmem.
Tyto tři příklady ilustrují, jak rozmanitým se trh stává.
Macenas nabízí integrované prostředí luxusního resortu s mezinárodním hotelem Hyatt a volitelnou správou pronájmu. Dunas de Vera nabízí strukturovanější koncept správy cestovního ruchu. Mar de Pulpí zůstává blíže tradičnímu rezidenčnímu vlastnictví s možností profesionálního rekreačního pronájmu.
Tato rozmanitost je důležitá, protože příběh o infrastruktuře se netýká jednoho projektu nebo jednoho města. Jde o širší úsek východního pobřeží Costa de Almería – od Mojácaru a Garruchy přes Veru až po San Juan de los Terreros a Mar de Pulpí – který se stává výrazně dostupnějším ve stejnou dobu, kdy roste kvalita a rozmanitost jeho realitní nabídky.
Costa de Almería: stejné Středomoří, ale jiné klima
Costa de Almería není jen levnější verzí Costa del Sol nebo Costa Blanca.
Její klima je znatelně odlišné.
Almería, a zejména oblast Cabo de Gata–Níjar , je jednou z nejsušších částí Španělska. Krajina je spíše polopouštní, otevřená a dramatičtější než v Málaze nebo ve velké části Alicante.
Dlouhodobé klimatické normály AEMET ukazují, že v lednu v Almeríi dosahují denní maxima v průměru kolem 16,9 °C a noční minima přibližně 8,3 °C. Alicante má kolem 17°C a 6–7°C, zatímco Málaga přibližně 17°C a 7–8°C.
V srpnu jsou rozdíly v denních maximálních teplotách mnohem menší, ve všech třech regionech se pohybují obecně kolem 30°C.
Větším rozdílem jsou srážky.
Almería je výrazně sušší než Málaga a obecně sušší než Alicante, s menším počtem deštivých dnů v průběhu roku.
AEMET – Klimatická data pro Almeríi
AEMET – Klimatická data pro Alicante
AEMET – Klimatická data pro Málagu
Pro majitele druhých domovů má toto sucho velmi praktickou výhodu: méně deštivých dnů znamená větší šanci, že týden strávený v nemovitosti bude skutečně působit jako středomořský únik, a nikoli jako čas ztracený kvůli nestálému počasí.
Může to znít jako malý detail, ale pro někoho, kdo nemovitost využívá ke krátkodobým pobytům a nežije tam celoročně, může být spolehlivost počasí významnou součástí rozhodování.
Teploty moře jsou také atraktivní pro dlouhou sezónu. U východního pobřeží Almeríe je moře obvykle nejteplejší koncem léta, kdy dosahuje zhruba 25–26 °C, zatímco zimní teploty se pohybují obecně kolem 15 °C.
SeaTemperature.info – Teploty moře v Almeríi
Ve srovnání s Málagou, kde vliv Atlantiku udržuje moře chladnější, může východní pobřeží Almeríe nabídnout během hlavní letní sezóny znatelně teplejší vodu, přičemž zůstává srovnatelné s částmi Costa Blanca.
Výsledkem je pobřeží s velmi odlišnou identitou.
Sopečná krajina Cabo de Gata, bíle omítnuté staré město Mojácaru, přístav a rybářská tradice Garruchy, široké pláže Very a klidnější měřítko San Juan de los Terreros vytvářejí region, který působí velmi odlišně od intenzivněji zastavěných úseků Costa del Sol a Costa Blanca.
Klíčovou otázkou není, co se stalo včera
Investiční argument pro Costa de Almería tedy nespočívá pouze v tom, že jsou zde nemovitosti levnější než v Marbelle.
To samo o sobě by nestačilo.
Zajímavější otázkou je, co se stane, když pobřeží, které se stále nachází na mnohem nižší cenové úrovni, získá současně vysokorychlostní železnici, rychlejší spojení s Madridem, přímý vlakový přístup z mezinárodního letiště Alicante, nové mezinárodní hotelové značky, profesionálně spravované resorty a rostoucí mezinárodní viditelnost.
Neexistuje žádná záruka, že ceny porostou stejným způsobem jako v Málaze nebo Alicante v posledním desetiletí.
Investoři však nekupují nejlepší včerejší výkon.
Včerejší úspěch se již odráží v dnešní ceně.
Skutečnou investiční otázkou je, zda lze identifikovat příští strukturální změnu dříve, než bude plně zahrnuta do ceny.
V případě Costa de Almería jedna z nejdůležitějších strukturálních změn již jasně probíhá: její historická slabina – dostupnost – začíná mizet.