V Španielsku sa právny rámec pre kúpu nehnuteľností v posledných rokoch výrazne sprísnil a spresnil s cieľom ochrániť kupujúcich, najmä pri kúpe novostavieb alebo nehnuteľností kupovaných „z papiera“. Nižšie uvádzame prehľad najdôležitejších právnych predpisov a mechanizmov, ktoré chránia kupujúcich.
1. Banková záruka a poistenie (Zákon 20/2015)
Jedným z najdôležitejších právnych opatrení je povinnosť developerov poskytovať bankovú záruku alebo poistenie na všetky sumy, ktoré kupujúci zaplatia vopred počas výstavby. Táto záruka zabezpečuje, že ak developer zbankrotuje alebo nedokončí výstavbu, kupujúci dostanú späť svoje peniaze vrátane úrokov.
Zákon 20/2015, ktorý nadobudol účinnosť v roku 2015, presne stanovuje:
- Developeri sú povinní uchovávať zálohové platby na samostatných účtoch.
- Kupujúci musia obdržať dokumentáciu potvrdzujúcu existenciu bankovej záruky.
Tieto pravidlá nahradili starší zákon 57/1968, čím poskytli väčšiu ochranu spotrebiteľom.
2. Transparentnosť zmlúv a zákaz nekalých podmienok
Španielske zákony (napríklad Zákon o ochrane spotrebiteľa) vyžadujú, aby kúpne zmluvy boli jasné a transparentné.
- Zmluva musí presne špecifikovať cenu nehnuteľnosti, jej veľkosť, termíny odovzdania a súvisiace náklady.
- Nekalé podmienky, ako napríklad jednostranné zvyšovanie ceny alebo neprimerané pokuty, sú neplatné a právne napadnuteľné.
Kupujúci má právo na právneho zástupcu, ktorý preverí zmluvy a zabezpečí ich súlad so zákonmi.
3. Katastrálna evidencia a právna čistota
Španielsky kataster nehnuteľností (Registro de la Propiedad) zaručuje právnu čistotu nehnuteľností.
- Pred kúpou právnik overí, či je nehnuteľnosť bez záložných práv, ťarchy alebo iných právnych problémov.
- V katastri sú verejne dostupné všetky vlastnícke a záložné informácie, čo zaisťuje transparentnosť pre kupujúcich.
4. Kúpa z papiera (Off-Plan Properties)
Španielske právne predpisy poskytujú osobitnú ochranu kupujúcim, ktorí kupujú ešte nepostavené nehnuteľnosti.
- Nehnuteľnosti sa môžu predávať iba v prípade, že boli schválené stavebné povolenia.
- Developeri musia zabezpečiť, aby výstavba prebiehala podľa harmonogramu a bola dokončená v stanovenom časovom rámci.
5. Daňová ochrana a poplatky
Pri kúpe novostavieb platia kupujúci DPH (IVA), zatiaľ čo pri kúpe použitých nehnuteľností platia daň z prevodu majetku (ITP). Zákony presne stanovujú výšku dane, čím predchádzajú nejasnostiam a chybám.
6. Ochrana spotrebiteľov a právne prostriedky
Španielske zákony na ochranu spotrebiteľov garantujú kupujúcim možnosť právnej nápravy v prípade problémov, ako napríklad:
- Developer nesplní svoje zmluvné povinnosti.
- Nehnuteľnosť nezodpovedá špecifikáciám uvedeným v zmluve.
Kupujúci môžu podať sťažnosť na miestne úrady na ochranu spotrebiteľov alebo si uplatniť svoje práva právnou cestou.
Zhrnutie
Španielsky trh s nehnuteľnosťami prešiel v posledných rokoch viacerými legislatívnymi zmenami, ktoré majú za cieľ chrániť kupujúcich a zvýšiť transparentnosť trhu. Pravidlá ako povinné bankové záruky, transparentnosť katastra a férové zmluvné podmienky poskytujú kupujúcim vysokú mieru istoty. Aj napriek tomu sa odporúča, aby kupujúci využili služby právnika, ktorý zaistí maximálnu ochranu ich záujmov.