Ha valaki befektetési célból vásárol ingatlant – legyen szó rövid távú bérbeadásról, hosszú távú kiadásról vagy későbbi eladásról nyereséggel – az egyik legfontosabb kérdés: új építésű lakást vegyek, vagy egy használt, már lakott ingatlant? Mindkét lehetőségnek megvannak az előnyei és hátrányai, de az utóbbi években egyre több befektető választja az új építésű projekteket. Íme a legfontosabb okok.
Gyorsabb értéknövekedés
Egy jól megválasztott helyszínen az új lakás értéke néhány éven belül jelentősen növekedhet – különösen, ha fejlődő környéken van: új bevásárlóközpontok, strandok, iskolák, infrastruktúra. A fejlesztés korai szakaszában vásárlók 2–3 év alatt akár 15–25% értéknövekedést is elérhetnek.
A használt lakásoknál ez a potenciál korlátozottabb – lassabb az értéknövekedés, erősen függ a piactól. Ráadásul ha az ingatlan eredeti állapotban van, értéke stagnálhat vagy csökkenhet.
Biztonság és alacsonyabb váratlan költségkockázat
A használt ingatlanok egyik legnagyobb problémája a kiszámíthatatlanság. Első pillantásra jónak tűnhet egy lakás, de pár hónap múlva előbukkanhatnak rejtett hibák: elavult elektromos vezetékek, csövek, rossz nyílászárók, párásodás, klíma- vagy fűtésproblémák. Ezek kijavítása sok időt és pénzt igényelhet.
Az új építésű ingatlanok ezt a kockázatot gyakorlatilag kizárják – minden új, garanciával (általában 10 év a szerkezetre, 2 év a felületekre és berendezésekre), modern technológiával, korszerű anyagokkal, a jelenlegi szabványoknak megfelelően készül. A befektető így nagyobb biztonságban érezheti magát.
Magasabb energiahatékonyság és alacsonyabb havi költségek
A legtöbb új projektet energiahatékony megoldásokkal tervezik: modern szigetelés, minőségi nyílászárók, alacsony fogyasztású gépek, napenergia vagy aerotermikus rendszerek. Ennek eredményeként jelentősen csökkennek a rezsiköltségek, ami nemcsak a tulajdonos, hanem a bérlő számára is előnyös.
Ezzel szemben a régi lakásoknál általában magasabbak az üzemeltetési költségek – rosszabb szigetelés, elavult berendezések, energiapazarló rendszerek.
Nagyobb vonzerő a bérlők számára
Ha bérbeadásból szeretnénk passzív jövedelmet, úgy kell gondolkodnunk, mint a bérlők. A mai bérlők – különösen a külföldiek – modern, világos, klimatizált lakásokat keresnek jó elrendezéssel, minőségi konyhával, tágas terasszal és parkolási lehetőséggel. Az új projektek pont ezekre az igényekre lettek szabva.
A használt lakások gyakran nem nyújtanak ilyen kényelmet – alacsonyabb belmagasság, kisebb ablakok, elavult enteriőr, nincs lift, nehézkes parkolás. Felújítással lehet javítani rajtuk, de sosem lesz olyan, mint egy modern új építés.
Ennek eredményeként az új lakások gyorsabban és gyakran drágábban kiadhatók.
Egyszerűbb bérbeadási folyamat és üzemeltetés
Sok új projekt kínál „kulcsrakész megoldást” – azaz berendezett, bérbeadásra kész lakásokat. Egyesek partnerkezeléssel biztosítják a kiadás menedzselését is – különösen előnyös a külföldi befektetőknek.
Használt lakás esetén mindent magunknak kell intézni: felújítás, bútorozás, regisztráció, bérbeadás – ami időigényes és helyismeretet igényel.
Nagyobb kereslet a jövőbeli vevők részéről
Ha később eladásra kerül sor, az új, jól karbantartott lakások gyorsabban és drágábban kelnek el. A vevők a modern otthonokat részesítik előnyben, ahol minimális a felújítási igény. Ezzel szemben a régi lakásoknál gyakran csak árengedménnyel lehet értékesíteni, mert a vevő számol a felújítás költségeivel.
Adózás, jogbiztonság és alacsonyabb kockázat
Új építésnél ÁFA-t (pl. Spanyolországban 10%) kell fizetni, míg használt lakásnál az ingatlanátruházási adót (ITP), amely sokszor ugyanannyi, de akár magasabb is lehet. A fontosabb szempont viszont a jogbiztonság: neves fejlesztőktől vásárolva szabványosított szerződés, banki garancia és építési biztosítás védi a vevőt.
A használt lakásoknál lehetnek jogi akadályok – rendezetlen tulajdonviszony, terhek, hibás dokumentáció. Ezeket lehet minimalizálni, de nem teljesen kizárni.
Összegzés
Bár a használt ingatlanok bizonyos esetekben vonzók lehetnek – például ha kiváló helyen, jó áron kínálják őket –, a legtöbb befektető ma már az új építéseket részesíti előnyben. Ennek oka egyértelmű: magasabb bérleti érték, alacsonyabb kockázat, kevesebb fenntartási költség, nagyobb kényelem és egyszerűbb kezelés. Ráadásul már a projekt befejezése előtt is elérhető értéknövekedés.
Ám, ami a legfontosabb, hogy a befektetés célja a nyugalom, kiszámíthatóság és stabil hozam – amit egy jól kiválasztott új építésű ingatlan jobban tud biztosítani, mint egy ismeretlen előéletű használt lakás.
