Pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti na investičné účely – či už na krátkodobý prenájom, dlhodobý nájom alebo neskorší predaj so ziskom – je jednou zo základných otázok: kúpiť úplne novú nehnuteľnosť alebo siahnuť po už obývanom, tzv. second-hand apartmáne? Obe možnosti majú svoje výhody a nevýhody, ale v posledných rokoch sa čoraz viac investorov prikláňa k novostavbám. Tu sú hlavné dôvody, prečo.
Vyšší rast hodnoty v čase
Pri dobre zvolenej lokalite môže novostavba za pár rokov výrazne zhodnotiť svoju cenu. Hlavne ak ide o projekt, ktorý sa nachádza v rozvíjajúcej sa oblasti s potenciálom – nové nákupné centrá, pláže, školy, infraštruktúra. Investori, ktorí kúpia nehnuteľnosť ešte počas výstavby, môžu za 2–3 roky získať 15–25 % zhodnotenie len z rozdielu medzi nákupnou a trhovou cenou po dokončení.
Pri second-hand nehnuteľnostiach je tento potenciál obmedzený – cenový rast je síce možný, no pomalší, často závislý od celkového trhu. Navyše, ak je byt v pôvodnom stave, bez rekonštrukcie, jeho hodnota bude skôr stagnovať alebo klesať.
Bezpečnosť a nižšie riziko neočakávaných nákladov
Jedným z najväčších problémov pri starších nehnuteľnostiach je to, že človek často nevie, čo všetko ho čaká po kúpe. Na prvý pohľad môže byť byt alebo dom v dobrom stave, no po pár mesiacoch sa začnú objavovať skryté problémy – zastarané elektroinštalácie, potrubia, netesniace okná, problémy s vlhkosťou, klimatizáciou či kúrením. Tieto opravy stoja čas aj peniaze, často nemalé.
Novostavby tieto riziká prakticky eliminujú – všetko je nové, v záruke (zvyčajne 10 rokov na konštrukciu a 2 roky na povrchové úpravy a zariadenia), použité sú moderné materiály a technológie, ktoré spĺňajú aktuálne normy. Investor má teda omnoho väčšiu istotu, že po kúpe nebudú nasledovať neočakávané výdavky.
Vyššia energetická efektivita a nižšie mesačné náklady
Väčšina nových projektov je stavaná s dôrazom na energetickú efektivitu – moderná izolácia, kvalitné okná, energeticky úsporné klimatizácie a spotrebiče, využívanie solárnej energie alebo aerotermálnych systémov. Vďaka tomu sú mesačné náklady na bývanie výrazne nižšie, čo je výhodné nielen pre vlastníka, ale aj pre nájomníkov. A práve tieto výhody robia novostavby atraktívnejšími na trhu prenájmov.
Naopak, pri starších bytoch sú prevádzkové náklady často vyššie – staršie budovy nemajú kvalitnú izoláciu, spotrebiče sú energeticky náročné a celkové technické riešenia sú zastarané.
Vyššia atraktivita pre nájomcov
Ak chceme z nehnuteľnosti generovať pasívny príjem cez prenájom, musíme myslieť ako nájomca. Väčšina nájomníkov – najmä zahraničných – dnes hľadá moderné, svetlé, klimatizované byty s dobrou dispozíciou, kvalitnou kuchyňou, priestrannou terasou a možnosťou parkovania. Nové projekty sú dizajnované presne podľa týchto požiadaviek.
Staršie byty často neponúkajú ani zďaleka taký komfort: nižšie stropy, menšie okná, zastaraný interiér, chýbajúci výťah, zlé parkovanie. Aj keď sa ich dá rekonštrukciou do určitej miery „vylepšiť“, nikdy to nebude úplne rovnaké.
Výsledkom je, že novostavby sa rýchlejšie prenajímajú a často za vyššie ceny.
Jednoduchšie prenájmové procesy a servis
Mnohé developerské projekty dnes ponúkajú tzv. „turnkey solution“ – teda možnosť kúpiť apartmán kompletne zariadený a pripravený na prenájom. Niektoré dokonca ponúkajú priamo aj spravovanie prenájmu cez partnerské agentúry, čo výrazne zjednodušuje celý proces, najmä pre zahraničných investorov.
Pri second-hande je potrebné zariadiť všetko na vlastnú päsť: rekonštrukciu, vybavenie nábytkom, spotrebičmi, registráciu na úradoch, správu prenájmu – čo si vyžaduje veľa energie a znalostí miestneho trhu.
Zvýšený záujem zo strany kupujúcich v budúcnosti
Ak plánujete nehnuteľnosť neskôr predať, novostavby (najmä ak sú dobre udržiavané) sa predávajú rýchlejšie a za vyššie ceny. Budúci kupujúci často preferujú moderné bývanie s minimálnou potrebou opráv. Naopak, pri starších nehnuteľnostiach je zvyčajne potrebné znížiť cenu, pretože budúci majiteľ bude musieť investovať do rekonštrukcie.
Dane, právna istota a nižšia miera rizika
Pri kúpe novostavby platíte DPH (napr. 10 % v Španielsku), kým pri second-hande sa platí daň z prevodu nehnuteľnosti (ITP), ktorá je často na rovnakej úrovni. No čo je podstatnejšie – kúpa novostavby cez renomovaného developera prináša právnu istotu. Zmluvy sú štandardizované, platby kryté bankovými zárukami, developer je povinný mať poistenie stavby a zodpovednosť za chyby.
Pri second-hande môže dôjsť ku komplikáciám – nevysporiadané vlastníctvo, hypotéky, právne vady, nečisté technické dokumentácie. Tieto riziká je možné minimalizovať, ale nikdy nie úplne vylúčiť.
Záver
Aj keď second-hand nehnuteľnosti môžu byť za určitých okolností atraktívne – najmä ak ide o výnimočne výhodnú cenu v dobrej lokalite – väčšina investorov dnes uprednostňuje novostavby. Dôvody sú jasné: vyššia atraktivita pre nájomcov, nižšie riziko, menšie náklady na údržbu, vyšší komfort a jednoduchšia správa. Navyše, investície do nových projektov môžu priniesť zaujímavé zhodnotenie ešte predtým, než je nehnuteľnosť dokončená.
V konečnom dôsledku je cieľom investície pokoj, predvídateľnosť a stabilný príjem – a práve tie vám dobre zvolená novostavba dokáže zabezpečiť lepšie ako starší byt s neznámou históriou.
