Mit kell tennie és milyen lépések vezetnek oda, hogy Öné legyen egy csodás ingatlan a Costa del Sol-on? Olvassa el ezt a bejegyzést és megtudja 🙂
Ha már elolvasta a Váltsa valóra az álmát egy jó befektetéssel című bejegyzésünket, akkor tudja, hogy nincs igazán mire várnia amennyiben ingatlan vásárláson gondolkodott külföldon. Most 7 lépésben leírjuk az ingatlanvásárlás egyes állomásait.
1.
Ügynökség kiválasztása
A lakásvásárlásnak neki lehet ugrani egyedül is, de azt aki ismeri a spanyolok vérmérsékletét, munkamódszerét és kommunikációs sajátosságaikat az valószínű azt fogja tanácsolni, hogy tapasztalt és hozzáértő ember álljon Ön mellett, minden egyes lépésnél.
Új ingatlan vásárlásakor ez semmibe nem kerül az ügyfélnek, de használt lakás vagy ház vásárlásakor is legtöbbször térítésmentes, mert az vevő és az eladó ingatlanügynöke megosztoznak az eladási árba foglalt ügynökségi jutalékon. Így pusztán anyagi szempontból is megéri egy ügynökséget fogani a spanyolországi ingatlanvásárláskor. Sok stresszt spórol meg magának az ember, és a második otthon kiválasztását és megvételét igazán kellemes, jó érzés kíséri.
Új ingatlan vásárlásakor bemutatjuk a preferenciái alapján a Costa del Sol legjobb projektjeit. Ha olyat választ, amely már elkészült, akkor természetesen helyszíni megtekintésre is lehetőség van. Ezután az ingatlanfejlesztő cég irodájában közösen aláírjuk a kiválasztott ingatlan vételi szerződését. Az átadáskor pedig átveszi az új lakását vagy házát. Ennyire egyszerű. Természetesen a ingatlanfejlesztő fizetési naptárát tartani kell, amely általában egy kezdeti foglaló és 20-40%-os előfinanszírozást jelent, de ez megszokott itthon is.
Használt ingatlan esetében picivel bonyolultabb a helyzet, de természetesen nem kell megijedni 🙂
2.
Előkészületek
NIE szám – minden spanyolországi ingatlantulajdonosnak rendelkezni kell ezzel a külföldieket azonosító adószámmal. A NIE szám igényelhető Spanyolországban is, de a legegyszerűbb a konzulátuson igényelni. Természetesen segítünk ebben is. Az igazolást jobb esetben két héten belül kézhez kapja.
Anyagi források előkészítése – mivel a piac elég gyors ezért ajánlatos a teljes vételárral rendelkezni. Az ingatlan kiválasztása pár hét kérdése és igazán bosszantó lecsúszni egy jó ajánlatról, csak azért mert nem rendelkezünk éppen akkor a kellő készpénzzel.
Ingatlan keresése – természetesen az idealista.com egy nagyon jó kiindulási alap, de elég sok aktualitását vesztett ajánlatot tartalmaz. Mi a Costal del Sol ügynökségei által használt rendszerben keressük meg a megfelelő ajánlatokat. Természetesn amennyiben az idealista-n talált hirdetés a legtetszetősebb, úgy annak is utána járunk. A lényeg, hogy együtt megtaláljuk a legmegfelelőbb lakást vagy házat. Fontos, hogy a kapcsolatot az eladóval mi vegyük fel, mert ellenkező esetben külön ügynökségi jutalékot kell majd elszámolnunk – az eladó ügynökségének az első pillanattól tisztában kell lennie azzal, ki a vevő ügynöke.
3.
Megtekintések és ajánlattétel
A kiválasztott ingatlanok megtekintését előre egyeztetjük az eladóval. Mivel mindenkinek joga van jelen lenni ilyenkor (vevő, a vevő ügynöke, az eladó (illetve az akinek joga van kinyitni az ingatlant), az eladó ügynöke) néha sok ember van egyszerre egy helyen. De ez csak elsőre szokatlan. Ha több ingatlant kívánunk megtekinteni akkor oda kell figyelni az időre és a közlekedésre is. Ezért nem ajánlatos túl sok megtekintést egy napra betervezni.
Amennyiben valamelyik lakás megfelel az elvárásoknak nem érdemes sokáig várni. Ajánlatot kell tenni, mert a piac gyors. Természetesen mindig meg lehet próbálni alkudozni, de egy jó ingatlannál 5%-nál magasabb árcsökkenést ritkán lehet elérni, mert jelenleg kicsi a kínálat, így az eladó tudja, hogy előbb-utóbb úgyis vevőt talál az ingatlanra.
4.
Ügyvéd bekapcsolása
A folyamatot le tudjuk vezetni ügyvédi iroda nélkül is, de sokkal nagyobb biztonságban van, amennyiben ügyvéddel is rendelkezik.
Partnerünk, a Malaga Solicitors (https://www.malagasolicitors.com/) 25 éve van a piacon és több mint 7500 ingatlan adás-vétel áll mögöttük. A ügyvédi szolgáltatás díja a vételár 1%. Elenyésző többletkiadás egy ingatlanvásárláskor. Ráadásul az eladónak és ügynökének ha voltak is eddig nem teljesen egyenes szándékai, azok most mind elillannak.
5.
Depozit
és foglaló
Az ügyvédi iroda felhatalmazása után minden kommunikációt mi is rajtuk keresztül intézünk. Az ő számlájukra kerül a 6000 eurós depozit. Az ügyvéd lekér minden hivatalosan elérhető dokumentumot és bekéri a szükséges igazolásokat is (tulajdonlap, ingatlan adó papírját (IBI), az utolsó befizetett közös költség számlát). Mindent leellenőriz és csak azután lépünk a 10%-os foglaló megfizetéséhez, amennyiben mindent rendben találtunk. Ehhez pedig egy foglalói szerződést kell aláírni, amiben azt foglaljuk bele, hogy amennyiben a vevő eláll a vásárlástól, akkor ezt a 10%-os összeget elveszíti. Az eladó pedig arra vállal kötelezettséget, hogy ha visszalépne az eladástól, akkor a kapott összeg dupláját fizeti vissza a vevőnek. Ekkor már nyugodtak lehetünk. Ettől a ponttól számítva már gördülékenyen haladunk az új ingatlanunk felé.
6.
Szerződés
és átadás
A foglalási szerződést egy adás-vételi szerződés követi, amely pontosan rögzít minden kötelezettséget és a fizetés módját (természetesen a depozit és a foglaló beszámítását is).
Spanyolország az ingatlan adás-vétel terén nagyon vevőbarát rendelkezésekkel bír. Közjegyző előtt történik az aláírás, természetesen az ügyvédünk jelenlétében. A vételár teljes összegét ekkor már elutaltuk az ügyvédi irodának, akik egy csekket hoznak az aláírásra. Átadjuk a csekket és megkapjuk az ingatlan kulcsait. Az ingatlan innen kezdve a miénk. Az eladó többet már nem léphet be. Ennyire konkrét és egyszerű a dolog.
7.
Adófizetés és közüzemi számlák
A közüzemi számlákat ( víz, villany, gáz) is át kell íratni a szolgáltatóknál az új tulajdonos nevére – ez is része az ügyvédi szolgáltatásunknak. Továbbá rendezi az esetleges tartozásokat és befizeti az adóhivatalnak a 3% nem rezidens adót is amennyiben az eladó nem spanyol adóalany.
Az adásvételi szerződés után 45 napon belül meg kell fizetni az ingatlan vagyonátruházási adóját, amely a jelenlegi szabályok szerint a vételár 7%-a. A közjegyző állapítja meg, hogy mennyi a valós vételár, függetlenül attól, hogy az adásvételi szerződésben milyen összeg szerepel. Ezt is a ügyvédünk intézi, gondoskodik róla, hogy időben megérkezzen a megállapított összeg az adóhivatal számlájára.
És ennyi. Ahogy érzékelhető kicsit bonyolultabb a folyamat, mint az új ingatlan esetében (bár a közüzemi szerződéseket néhány esetben ott is intézni kell, de azt csak átadás után) de nem vészes. Az egész folyamatra érdemes 1,5 – 2 hónapot számolni, így ha nyáron már a saját tengerparti házunkban szeretnénk pihenni érdemes márciusban elindítani a folyamatot.
